民生是最大的政治，住有所居是民生之基。
在新市民、青年人群体住房需求日益增长的当下，保障性租赁住房已成为兜牢民生底线的关键举措。今年的政府工作报告中亦提到，优化保障性住房供给。
保障性租赁住房不仅是砖瓦搭建的物理空间，更是法治民生理念在住房领域的深刻投射。
从民生维度看，目前在我国人口净流入的大城市，新市民、青年人的住房困难问题确实较为突出，他们为城市发展贡献力量，却往往居住在条件较差、租金时常波动的出租屋里，保障性租赁住房就是要解决这个“夹心层”群体的阶段性居住难题。
从法治维度看，过去，住房保障更多被作为民生实事推动，如今则被纳入法治化、规范化轨道。保障性租赁住房成为住房供给体系中的固定组成部分，让“住有所居”从理念转化为可预期的制度性权利。
当前，我国保障性租赁住房发展正处于“增量建设”和“存量提质”并举的关键期，呈现出多主体供给、多渠道保障的良好态势。各地在法治框架内寻求创新，既拓宽了供给渠道，又守住了合法合规的底线。
一方面，多地积极探索利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地新建保租房，拓宽供给渠道；另一方面，“以购代建”模式正加速推广，通过收购存量商品房转化为保租房，实现资源盘活与高效供给。
相关典型案例也不断涌现。今年1月22日，海南省海口市住房和城乡建设局发布《关于公开征集存量商品住房用作保障性租赁住房房源的公告》，公开征集海口市中心城区及海口市辖区内的海南自贸港重点产业园区范围内新建成未出售的普通商品住房项目用作保障性租赁住房。今年2月2日，中国建设银行上海市分行签约支持上海市首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目。
“租购同权”是保障性租赁住房政策中最受关注的配套方向之一，这关乎承租人能否在教育、医疗、落户等核心公共服务上享有平等权利。目前“租购同权”在法律法规及政策层面，均拥有明确的权利依据。
在法律法规层面，2025年9月15日起施行的《住房租赁条例》，作为我国第一部专门规范住房租赁活动的行政法规，该条例第五条明确规定，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利，为推动“租购同权”等政策落地提供了明确的法律依据。
在政策层面，国务院办公厅于2024年10月发布的《关于加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的若干措施》中也明确提出，加快发展住房租赁市场，因地制宜逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利。
而在笔者看来，尽管政策方向明确、地方也在积极探索，但保障性租赁住房在现实中可能面临一些挑战。
一是公共服务承载力瓶颈。“租购同权”的核心堵点在于公共服务的供给能力，而优质公共资源在短期内难以实现均等化配置。
二是信息壁垒导致的监管难题。保租房及“租购同权”涉及申请、分配、使用、退出等多个环节，且覆盖范围广、人员流动性强。住建、公安、教育、街道社区等之间可能存在信息壁垒，容易形成监管盲区，对于违规使用、长期空置等行为难以及时发现和处置。
三是利益驱动的“套利”风险。承接上述第二点，监管部门难以精准掌握承租人是否实际居住、租赁合同是否真实有效、是否存在违规转租牟利行为等实际情况。这就为权利认定带来了操作层面的困难，也容易滋生“假租房、真套利”的违法现象。
针对保障性租赁住房未来发展，借鉴社会治理的相关经验，笔者建议从以下维度持续发力。
其一，强化法治保障。目前保障性租赁住房主要依靠政策文件推动，政策的稳定性、可预期性与法律尚存在一些差距。笔者建议，在总结各地经验的基础上，将保障性租赁住房的筹集、分配、运营及配套公共服务逐步纳入法律规制。
其二，完善准入退出机制。建立承租人信用档案，如将提供虚假材料、转租转借等失信行为纳入征信系统并实施联合惩戒；对诚实守信的承租人在续租、换房等方面给予激励，用信用管理实现有限资源公平分配。
其三，稳步推进公共服务均等化。实现“租购同权”，可采取“增量先行、存量逐步”的策略，在新增教育、医疗资源分配上，注重保障符合条件的保租房承租人，通过推进配套建设逐步缩小区域间公共服务差距。
此外，笔者认为，未来可考虑构建多层次住房租赁体系的发展模式——公租房兜底最困难群体，保租房解决“夹心层”需求的同时率先探索权利平等，市场化租赁满足高品质需求，三者协同发展。
保障性租赁住房承载着新市民、青年人的城市安居梦，唯有以法治赋能、以制度夯基，方能让安居愿景稳稳落地，城市发展更有温度。
（作者杨勤法系华东政法大学投资与建设法治研究院执行院长）
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